４．相続した空き家を売却した場合の特例
空き家の総数は約８５０万戸と年々増加傾向にあり、社会問題となっているため、それを防止するために、平成２８年度の税制改正により 「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が創設されました。
※被相続人とは、お亡くなりになった故人のことです。
これは相続又は遺贈により取得した、一定の要件を満たす被相続人の居住用家屋とその敷地等を売却した場合に、その売却による利益から３，０００万円を控除できる制度です。
（敷地等には、借地権を含みます。）
この特例の適用期間は、平成２８年４月１日から令和５年１２月３１日までの売却が対象です。
（令和２年時の適用期間です。今後、法改正により延長される場合もあります。）
（１）被相続人の居住用家屋（空き家）とは？
被相続人の居住用家屋とその敷地ですが、どのような居住用不動産でもこの特例の適用になる訳ではありません。
次の３つの要件のすべてに当てはまらないといけません。
- 昭和５６年５月３１日以前に建築された建物であること。
※昭和５６年５月３１日以前の建物は、「旧耐震基準」で建てられているため、国は新耐震基準の建物を推進しています。 - 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
※区分マンションなどは、適用対象外です。 - 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住をしていた人がいないこと。
（２）適用のための主な要件
まずこの法律の趣旨は、相続した適切な管理の行われていない空き家をなくし、不動産を有効利用することにあるので、次の２つのパターンの売却が対象になります。
A：現在の耐震基準を満たすように、耐震リフォームして売却する。
（昭和５６年５月３１日以前に建築された旧耐震基準の建物を耐震リフォームする）
B：家屋を取り壊し、更地で売却する。
実務的には、耐震リフォームして売却するよりも、家屋を取り壊して売却する方が、コスト的に有利なので、今回はそちらを前提にその他の要件をご案内します。
＜その他の主な要件＞
- 売った人が相続又は遺贈により、被相続人の居住用家屋とその敷地等を取得したこと。
- 相続の時から売却の時まで、事業の用、貸付の用、居住の用に供されていたことがないこと。
- 相続の開始があった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売ること。
（令和２年に相続があった場合は、令和５年１２月３１日までです。） - 売却代金が１億円以下であること。
※共有不動産を譲渡した場合には、各人の共有持ち分に対応した「売却代金の合計」で判定する必要があります。 - 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
（３）確定申告の必要書類
被相続人の居住用不動産を売ったときの特例を受けるためには、次の書類を確定申告書に添付して、確定申告が必要になります。
（ア）譲渡所得の内訳書
（イ）売った土地、取壊した建物の登記事項証明書
（相続で取得したこと、建物が取壊されていること、その建物が昭和５６年５月３１日以前に建築されていることなどの証明のため）
（エ）売った不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた「被相続人居住用家屋等確認書」
（被相続人以外に居住の用に供していた人がいないこと、相続後に事業の用、貸付の用、 居住の用に供されたことがないことなどの証明のため）
以上が、家屋を取り壊し、更地で売却した場合の確定申告の必要書類になりますが、その他、被相続人や相続人の戸籍謄本、現地の写真などがあれば、より税務署とトラブルが少ないかと思います。
（注）家屋を耐震リフォームして売却した場合は、これらに加えて耐震基準適合証明書などが必要です。
（４）相続した空き家の譲渡の注意点
①相続後に賃貸に出したりしないこと
相続の後に、誰も利用しないからと、とりあえず、「賃貸」に出した場合には、この特例が受けられなくなってしまいます。
また、別の観点からも昭和５６年以前に建築された建物を賃貸に出すと、修繕やシロアリなどのトラブルも多いと思います。
借家人も簡単には出て行ってもらえません。
賃貸に出す場合は、慎重に判断する必要があります。
また、自ら居住した場合にも、この相続した空き家の特例は、受けられませんが、数年後、売却するときは、自ら「居住用財産を譲渡したときの3,000万円の控除」という別の特例を適用できる可能性があります。（その時にその要件を満たしていれば）
②古家が建ったまま売却しないこと
耐震リフォームではなくて、更地にして売却を選んだ場合、「現況引渡し」では、この特例は受けられません。
他の要件は満たすのに、最後の最後で空き家を取り壊わさずに、売買契約書の締結（古家付きで）をして、売却をしてしまう人がいます。
必ず事前に空き家を解体してから、買主さんへ引渡しをしましょう。
