３．居住用不動産を売却した場合の特例
自分の住居（マイホーム）を売却した場合には、別の住む家が必要であることや、やむを得ず売却するケースもあり、担税力が弱いので、各種の特例があります。
①居住用不動産を譲渡した場合の３，０００万円の特別控除
これは、自分の住居を売却した場合に、譲渡利益から３，０００万円が控除できる制度です。
特に所有期間などの要件はありませんが、以下の点に注意が必要です。
適用のための主な要件
- 居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却すること。
（その間賃貸に出していても問題はございません。） - 配偶者や一定の親族（同族会社含む）に対する売却でないこと。
- 売却した年の前年、前々年において、居住用不動産の特例（この特別控除、②の買換えの特例、④の損失の特例）を受けていないこと。
②特定の居住用不動産の買換えの特例
「特定の居住用不動産の買換えの特例」とは、所有期間が１０年を超え、かつ、１０年以上居住していた不動産を譲渡し、その売却金額以上の居住用不動産に買換えた場合には、今回の譲渡益について課税を将来に繰り延べることができる制度です。 （その売却金額に満たない居住用不動産に買い換えた場合には、その差額に対して課税が行われます。）
例えば、今のご自宅Aを５，０００万円で売却し、新たな自宅Bを５，０００万円購入した場合は、今回課税するのではなく、何年か後にBを売却するときまで、課税が繰延べられる制度です。
従って、自宅Bは、売却したAの「取得費」を引き継ぎます。
また、自宅Bが仮に４，０００万円だった場合は、Aの売却金額との差額１，０００万円について、一定の課税があります。
こちらの買換えの特例は、３，０００万円の特別控除とは併用ができないため、どちらが有利か十分に検証するようにしましょう。
適用のための主な要件
- 家屋と土地等の所有期間が、売却の年の１月１日において、１０年を超えていること。
- 売却した人が１０年以上居住していた不動産であること。
- 売却金額が１億円以下であること。
- 居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却すること。
（その間賃貸に出していても問題はございません。） - 新たに居住用家屋又はその敷地を取得し、居住の用に供すること。
（原則として、売却年の前年から翌年までの３年の間に買換資産を取得する必要があります。） - 売却した年の前年、前々年において、居住用不動産の特例（①の特別控除、③の軽減税率の特例、④の損失の特例）を受けていないこと。
- その他、買換資産の建物の床面積が５０㎡以上、土地の面積が５００㎡以下など、各種要件があります。
③居住用不動産を譲渡した場合の「長期譲渡所得の課税の特例」
「長期譲渡所得の課税の特例」は、「税率」に対する特例です。
一般の長期譲渡所得の税率は、２０．３１５％（住民税を含む。以下同じ）ですが、一定の居住用不動産を売却した場合には、６，０００万円までの譲渡利益に対して、１４．２１％の税率を適用できる制度です。
（譲渡利益が６，０００万円を超える部分については、一般の２０．３１５％です。）
適用のための主な要件
- 売却の年１月１日において、所有期間が１０年を超える居住用不動産を譲渡すること。
（居住期間は、関係ありません。） - 「居住用不動産の特別控除」と「収用交換等の特別控除」とは、併用して適用できますが、その他の課税の特例（②の買換えの特例、④の損失の特例など）の適用を受けていないこと。
④居住用不動産を売却して、譲渡損失となった場合
居住用不動産を売却して損になった場合でも適用できる制度があります。
基本的に不動産を譲渡して、損失となった場合は、「他の所得（給与所得、不動産所得、事業所得など）」と損益通算することはできません。
しかし、以下の２つの場合には、他の所得と損益通算することが可能です。
- 居住用の自宅を損して売却し、新たに住宅ローン付で買換えをした場合
「居住用不動産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」 - 居住用の自宅を損して売却したが、住宅ローンが残っている場合
「特定居住用不動産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」
適用のための主な要件
- 売却した年の１月１日において、所有期間が５年を超えていること。
- 居住しなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに売却すること。
（その間賃貸に出していても問題はございません。） - その他、住宅ローン（①は新たな住宅ローン、②は既存の住宅ローンの残債） を有するなど一定の要件があります。
⑤住宅ローン控除との併用について
①～③の特例は、基本的に住宅ローン控除との併用はできません。
④については、住宅ローン控除と併用できます。
