不動産投資のための資金調達サポート

不動産投資をするにあたって、金融機関からの融資は重要な要素の１つです。

良い条件で融資をしてもらうことが、今後の賃貸経営を左右すると言っても過言ではありません。

ここでは、どのような人が融資を受けやすいのか、また融資の制度について解説したいと思います。

１．銀行が融資をしたい人とは⁉　融資審査のポイントは？

（１）年収や属性

何と言っても１番大切なのは、その人の「社会的な信用力」です。
銀行は貸したお金をきちんと返してほしい。
つまり、きちんと返済してくれそうな信用力のある人に貸したいということです。
良い職種で安定した収入がある人、上場企業勤務や公務員、医師、士業などは融資が通りやすいです。
未納の税金などがある人は、その時点で融資が難しくなることもあります。
よく不動産投資で成功して、サラリーマンを退職したいという人がいますが、
勤務先があるというのは、大切な信用なので出来るだけ続けた方が良いです。

（２）その人の持っている資産

その人の保有している預貯金や株式なども返済能力を示す重要な要素の１つです。
自己資金をコツコツ貯めた人はやはり強いです。

（３）投資する不動産の「担保価値」

投資する不動産の「担保価値」は大切です。
万が一、返済が滞った場合、銀行はその不動産を売却して貸出金を回収したいと考えるからです。
銀行はどのような基準で、不動産を評価するのでしょうか。
「積算評価」と「収益還元法」です。

◇積算評価

土地と建物の現状の価格を査定して合算したものとなります。
土地の評価額：税務署が公表している　路線価　×　面積
建物の評価額：再調達価格　×　建物の延床面積　×　（残存年数　／　耐用年数）
※減価償却の明細の、未償却残高のようなイメージです。

◇収益還元法（直接還元法）

年間家賃収入　÷　還元利回り　×　１００
＊還元利回りは、各金融機関が独自に定めた利回りです。

多くの金融機関は、収益還元評価よりも積算評価を重視しています。

保守的に不動産そのものの価値に重きをおいた方が、ローンを回収できる
確率が高いからだと考えられます。

２．不動産投資の融資の制度

「なるべく低い金利で融資を受けたい！」
これは誰もが思うことです。
ただし、どこの銀行にも融資の申し込みができるかというとそういう訳には行きません。
基本的に「自分の住所地（不動産法人を所有している方は法人の本店所在地）」、又は「不動産の所在地」に支店がある金融機関が対象になります。

（１）大手メガバンク

大手メガバンクは、あらゆるエリアに支店がありますので、場所の問題はありません。
ただ、審査の基準が非常に厳しいです。
年収は１，０００万円以上、加えてある程度の資産がないと審査に通ることは難しいです。

（２）地方銀行

千葉在住の方であれば千葉銀行、神奈川在住であれば横浜銀行などが候補先になります。
東京に支店を出している地方銀行も多くありますので、東京在住の方の利用も可能です。
不動産投資に積極的な地方銀行も多くありますので、実際に地方銀行から不動産融資を受ける人は多くいます。

（３）信用金庫

地域密着の信用金庫、話しやすさでは１番だと思います。
金利は若干高めですが、不動産購入後のフォローや相談などがしやすいのが特徴です。

（４）日本政策公庫

日本政策金融公庫は政府が出資している金融機関です。
一般的には、事業融資のイメージがありますが、不動産投資にも対応してくれます。
通常の融資上限額は４，８００万円ですが、女性や新規開業者の場合は、７，２００万円まで融資が受けられます。
また、繰り上げ返済が無料(手数料なし)で何度でもできるのが特徴です。

（５）ノンバンク

「建築確認がとれていない」などの、いわゆる「訳あり物件」の場合は、
　（１）～（４）の正規の金融機関は、基本的に融資してくれません。
そのような時は、ノンバンクを検討しても良いでしょう。
金利が高いが審査は甘いのが特徴で、緊急時に利用する頼みの綱と考えておくと良いでしょう。

メガバンク、地方銀行、信用金庫、日本政策金融公庫、ノンバンク、これらの金融機関は、上から順番に金利が低い一方で、審査が厳しくなります。

購入する物件や自分に合った金融機関を選ぶのが大切です。